Обмен одной квартиры на другую: способы, документы и советы экспертов
Обмен одной квартиры на другую: способы, документы и советы экспертов
Обмен недвижимости - что это такое
При обмене каждый участник сделки выступает и в роли "продавца", и в роли "покупателя", при этом деньги в сделке могут и не фигурировать. Жильем просто обмениваются: участники переезжают в квартиры друг друга.
Есть два варианта сделок по обмену:
• жилье равноценно: и по квадратным метрам, и по бытовым условиям, и по удобному району, и по стоимости. Тогда средства не платятся;
• одна из квартир все же дешевле. Меньше ее размер, она не в престижном районе, не солнечная сторона и пр. Тогда покупатель доплачивает оговоренную сумму.
При обмене собственности заключают договор мены. Юридически такая сделка очень похожа на стандартную по купле-продаже. Единственное ее преимущество - никто не рискует деньгами.
Если в двух словах, то для обмена нужно:
• составить и заключить договор мены,
• зарегистрировать право собственности в Росреестре или
• внести доплату, если в этом есть необходимость.
Как обменять приватизированную квартиру
Порядок обмена приватизированных и неприватизированных квартир несколько отличается. Как обменяться квартирами, которые находятся в собственности? Есть несколько способов.
Обмен без доплаты
Обмен без доплаты - это классический договор мены.
Обмен с доплатой
Технология обмена квартир с доплатой - та же, что и без доплаты.
Заключается договор мены, но плюс доплачивается оговоренная сумма.
Обмен квартиры с доплатой имеет свои преимущества. Это то же улучшение жилищных условий, но по времени процесс занимает меньше, чем продажа и покупка.
Но есть и отрицательные моменты:
• сложности поиска. Нелегко найти две квартиры и двух владельцев, которые бы были полностью довольны жильем друг друга и готовы поменяться;
• юридическая сложность. Такой тип сделки более редкий, и меньше специалистов, знающих все тонкости.
После сделки собственник, получивший деньги (доплату), должен заплатить НДФЛ. При этом можно воспользоваться налоговыми вычетами.
Кстати, можно доплачивать не только деньгами. В качестве доплаты может быть и какое-то другое имущество. Например, двухкомнатную квартиру можно поменять на однокомнатную плюс гараж.
Обмен по trade-in
Практикуется и так называемый обмен по trade-in. Это касается новостроек - когда старое жилье меняют на новое. Застройщик оценивает старую квартиру, выкупает ее, а жители, доплачивая при необходимости недостающую сумму, в будущем переедут в квартиру в новостройке.
Учитывайте, что при выкупе застройщик обычно несколько занижает стоимость старой квартиры, но в то же время при использовании такой схемы бывают дополнительные скидки от застройщика на новую квартиру (до 2%).
Как обменять муниципальную/неприватизированную квартиру
Приличное число граждан все еще проживает в муниципальных, неприватизированных квартирах. Жильцы не могут продать жилье, подарить, принять в наследство или как-то еще распорядиться им. Но в состоянии совершить обмен.
Можно:
• поменять квартиру на аналогичную в рамках одного региона,
• поменяться жильем в разных городах.
В основном таким правом пользуются люди, которые по долгу службы переезжают в другой регион. И при этом не хотят или не могут приватизировать жилье.
Следует помнить следующее:
• муниципальную квартиру можно поменять только на муниципальную, приватизированное жилье в этом процессе не участвует,
• согласие на обмен нужно получить от каждого члена семьи.
Обмен неприватизированной квартиры оформляется через местные органы управления - администрацию, жилищный департамент. Для этого нужны заявление, пакет документов и согласие городской администрации - владельца муниципальной квартиры.
Но муниципалитет может и не дать согласие на обмен. Причинами могут быть:
• муниципалитет уже предъявил иск к жителю (к нанимателю) с требованием изменить договор соцнайма или расторгнуть его,
• в суде оспаривается право пользования квартирой, которую планируют поменять,
• обмениваемая квартира имеет статус непригодной для проживания,
• дом, где находится жилье, включен в реестр для сноса,
• предполагается капремонт дома, в ходе которого будет сделано переустройство или перепланировка квартир,
• по обмену вселяется тяжело больной человек (есть перечень тяжелых форм хронических заболеваний).
Регистрация обмена неприватизированными квартирами в Росреестре не нужна. Документы оформляются в муниципалитете.
Как обменять ипотечную квартиру
Меняться можно и квартирами, за которые еще не выплачена ипотека. Нужно иметь в виду - жилье, купленное в ипотеку, по кредитному договору является залогом. Его можно поменять на другой - равноценный или больший по стоимости. Но стоит помнить, что такой обмен возможен только с согласия банка, в котором оформлен ипотечный кредит. А банк, скорее всего, даст согласие лишь через несколько лет аккуратной выплаты кредита, когда значительная часть долга уже погашена.
О том, как обменивать залог, говорится в ст. 345 Гражданского кодекса РФ.
Что важно в данном случае? Новая залоговая квартира должна стоить не меньше предыдущей. Нужно, чтобы сумма оставшегося кредита составила до 80% от оценочной стоимости залога.
В обмене ипотечной квартиры есть плюсы:
• можно получить квартиру большей площади, перебраться поближе к месту работы или школе для детей, выделить им комнаты, не дожидаясь полной выплаты ипотеки;
• можно поменяться на квартиру подешевле (учитывайте, что банк может не разрешить это). Тогда появится возможность снизить кредитную нагрузку, а сэкономленное потратить на погашение ипотеки.
Среди минусов:
• потеря времени. Сначала нужно получить разрешение от банка, потом подобрать подходящую другую квартиру, провести сделку;
• затраты на услуги риелтора, оценщика, нотариуса и других специалистов, на заказ документов.
Какие документы нужны для обмена одной квартиры на другую
Какие налоги нужно платить при обмене квартиры
Обмен квартирами закон рассматривает как вариант купли-продажи. Заключая сделку по обмену, обе стороны признаются продавцами и, соответственно, получают доход в натуральной форме. Так считают в налоговой инспекции.
Поэтому те, кто обменялся жильем, должны заплатить налоги. Для обеих сторон это будет налог на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости обмениваемого имущества.
Какие трудности могут возникнуть при обмене одной квартиры на другую
Плюсы обмена квартир - минимальные риски. Если не получится обменять жилье, то каждый останется при своем и ничего не потеряет. Кроме того, понятно, где искать прежнего хозяина - по вашему бывшему адресу.
Среди минусов:
1. Трудно найти для обмена двух жителей, полностью довольных квартирами друг друга.
2. Сделка обмена - более редкая, сложнее найти компетентного специалиста.
3. При обмене муниципальными квартирами выбор вариантов очень небогат, поскольку основная часть жилья уже приватизирована.
4. Обмен может затормозить третья сторона - муниципалитет или банк.
